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　　5月16日下午 ，在悉尼富裕的北部郊区普特尼
，寥寥几位购房者在一栋即将拍卖的三居室别墅里安静地踱步。

　　当天晚些时候，一个三口之家给出了唯一一次出价 ，价格略高于175万澳元（约合124万美元）的挂牌指导价，拍卖槌几乎立即落下 。

　　“在市场行情好的时候
，可能会有八到十位竞拍者， ”麦格拉斯房地产公司（McGrath Real Estate）的销售代理乔治·阿戈斯蒂诺（George Agostino）说 ，“但在当前这样的市场环境下
，大概只有一两个竞拍者，能有三个就算不错的结果了
。
”

　　阿戈斯蒂诺透露 ，一名竞拍者在拍卖开始前最后一刻退出
，理由是最近联邦预算案带来的变化，而另一位潜在买家则未能筹集到足够的资金。

　　这样的场景正在悉尼各地上演 ，顽固的通货膨胀（因中东战事而进一步恶化）、升高的借贷成本 、沉重的住房负担以及针对投资者的税收改革
，共同导致拍卖活动冷清、需求放缓和房价走低 。

　　如今出现这样的疲软局面实属罕见，因为悉尼曾经被视为全球房价最难负担的市场之一 ，在低息贷款
、对投资者有利的税收体系、人口增长以及长期住房短缺的推动下
，这个市场一度似乎势不可挡。

　　房地产分析公司Cotality表示，澳大利亚各首府城市的拍卖数量较前一周下降11.1% ，为1939场
。在作为风向标的悉尼市场，拍卖清盘率暴跌至49.2%
，创下疫情以来最低水平。

　　Cotality本月发布的另一组数据显示，悉尼房价持续下跌 ，而4月份全国房价涨幅为2025年初以来最慢水平 。

　　房地产市场出现疲软之际
，正值澳大利亚经历几十年一遇的住房负担危机
。

　　过去五年里，在长期住房短缺的背景下 ，悉尼房价飙升了超过21%
，使得许多年轻购房者被挡在市场之外。阿德莱德 、布里斯班和珀斯的房价也大幅上涨，其中珀斯的房价几乎翻了一番 。相比之下 ，墨尔本楼市的表现较为逊色
，需求疲软以及提高对投资者征收的州税抑制了交易活动
。

　　在澳大利亚储备银行（Reserve Bank）今年三次加息后，借贷成本大幅攀升。对于澳大利亚央行是否会在6月会议上再次加息至4.6% ，市场和经济学家意见不一 。

　　“我们知道
，当提高现金利率时——正如我们在过去几次会议上所做的那样——这将抑制住房市场的活动
。因此，看到这种反应我们并不感到惊讶 ，”澳大利亚储备银行助理行长莎拉·亨特（Sarah Hunter）5月19日接受表示。亨特还指出，最近的税收调整“存在风险 ” 。

　　税收改革

　　本月联邦预算案中公布的改革措施针对房产投资者
，引发了人们对房地产市场下行可能加剧的担忧
。

　　预算案提议取消一项名为“负扣税
”的优惠税收政策，从而使投资者无法将利息支出等亏损用来抵扣应税收入。政府还计划取消澳大利亚长期实施的50%资本利得税减免政策 ，对未来的房产购置采用通胀指数化机制 。

　　“这些变化实际上削弱了现有房产作为投资资产的吸引力
，”加拿大皇家银行驻悉尼经济研究主管罗伯特·汤普森（Robert Thompson）表示。他补充道，对市场情绪的打击 ，可能导致房价增速放缓程度超过基本面反映的水平
。

　　房地产集团威外特（Ray White）首席经济学家内里达·科尼兹比（NeridaConisbee）表示
，预算案措施给房地产买家
、卖家和投资者带来了更多不确定性。本周开放看房活动的到访人数已从去年同期每套房产的3.4人降至2.1人 。“这表明部分买家正在观望，至少是暂时观望 ， ”科尼兹比说
。

　　Cotality澳大利亚研究主管蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示
，悉尼和墨尔本 “进入下跌的初期阶段已有五个月
”，随着买家需求疲软 ，待售房源数量正在增加。

　　住房通过“财富效应”与澳大利亚经济紧密相连 。房价上涨促使家庭更放心地消费
，从而支撑了价值约10万亿澳元的住宅房地产市场需求
。澳大利亚所谓的“四大银行 ”也面临巨大风险敞口，其贷款组合中约有60%至70%与住宅抵押贷款相关。

　　美国银行表示 ，预算案的房产税改革可能会放缓投资者贷款和房价的增长 。而投资者贷款约占抵押贷款总额的三分之一
。

　　新房建设

　　市场的担忧情绪还蔓延至新房建设领域。根据行业组织Master Builders的数据显示，建造一栋独栋住宅的成本比疫情前高出约50% 。

　　“我们预计2026年新房贷款将进一步放缓
，”澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank of Australia）经济学家露辛达·叶罗金（Lucinda Jerogin）表示，并补充说考虑到该行业面临的阻力 ，放缓的程度尚不确定
。

　　不过
，劳利斯指出，澳大利亚历史上的房地产下行周期往往持续时间较短。在过去四十年中最大的一轮下跌中 ，2017年至2019年间澳大利亚各首府城市房价下跌了8.2%
，而在2022-2023年的加息冲击期间，房价下跌了8.1% 。

　　住房供应短缺通常阻止了房价更大幅度的下跌。澳大利亚政府计划在2029年前新建120万套住房 ，以缓解该国的住房负担危机
，但国家住房供应与可负担性委员会（National Housing Supply and Affordability Council）估计，在现有条件下仅能建成约98万套住房
。

　　此外 ，澳大利亚储备银行的估计显示
，目前背负房贷且处于负资产状态的家庭比例不足1%，这意味着家庭资产负债表相对稳健。

　　对于房产经纪人阿戈斯蒂诺而言 ，现在只能耐心等待 。“我从事这一行已经快四十年了，
”他说
，“人们只需一点时间来适应市场上正在发生的变化，随后他们还是会继续正常生活
。”