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专题：科技成长主线贯穿二季度 震荡上行中布局细分龙头

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　　一段时间以来
，物业行业“撤场潮
”持续引发关注。中指研究院数据显示，2025年初至2026年3月底 ，共监测到住宅撤场项目案例212个
，其中百强物业企业主动撤场案例占比明显提升
。记者调查发现，这是过去长期粗放扩张模式下积累的问题集中释放。

　　随着房地产市场进入存量时代 ，越来越多物业企业退出低效项目
，重新审视收费机制、服务质量与运营效率，借助社区增值服务等方式重塑盈利模式 。

　　低效项目加速出清

　　从公开的物业撤场函来看 ，近两年物业公司退出住宅项目的原因主要是“空置率高 、收缴率低
、成本上涨”
。目前亏损压力最大的项目主要集中于三类：老旧小区、空置率较高的新盘以及开发商遗留问题较多的关联项目。

　　例如
，某物业公司撤场函显示，由于项目空置率较高 、物业费收缴率持续偏低 ，加之设施设备维修
、人力等成本不断上涨
，该公司服务的某住宅项目严重亏损 。

　　面对亏损，上市物业企业开始主动做减法
。中海物业集团有限公司在2025年年报中提到 ，在“平衡规模与效益 ”的背景下，约满及退盘项目面积达到5560万平方米。彩生活服务集团有限公司表示
，2025年终止管理面积超过6000万平方米 。永升服务集团有限公司2025年主动退出项目超过200个，涉及签约面积约4200万平方米
。

　　绿城服务集团有限公司董事会主席杨掌法在2025年业绩会上表示 ，近年来
，该公司主动做减法，建立严格的项目准入机制 ，由高峰期覆盖200多个城市
，调整至当前聚焦56个城市深耕。

　　“撤场潮
”背后，是行业发展逻辑的转变 。过去几年 ，物业行业高速扩张
，普遍奉行“规模至上”逻辑，通过低价抢标、跨区域并购等方式迅速扩大在管面积 ，形成“先占盘 、后盈利 ”的模式
。但随着房地产市场进入存量运营阶段
，不具备持续盈利能力的项目承压。

　　与此同时，物业费收缴率持续下滑 ，进一步加剧了行业经营压力 。克而瑞数据显示，2025年全国物业服务企业（500强）物业费平均收缴率已降至71%
，连续4年下滑；上市物业服务企业平均收缴率为78%，中小物企普遍低于65%。

　　中指研究院物业研究部研究副总监彭雨表示 ，对于单个物业项目而言
，85%的收缴率是盈亏平衡线，也是项目可持续运营的核心阈值 ，若收缴率低于60%则大概率面临深度亏损乃至停摆
，大部分企业只能选择撤场
。

　　粗放模式难以为继

　　收缴率持续下滑反映出物业行业更深层次的问题——过去依赖规模扩张的粗放模式，越来越难以适应新的发展阶段。

　　记者发现 ，近年来
，业主对于物业公区收益
、服务透明度、质价是否相符等问题的关注度明显提升，而物业企业则普遍面临“成本上涨 、收费困难”的经营压力 。

　　某小区业主万女士向记者表示 ，其所在小区物业费接近每平方米4元
，停车等公共收益去向不明，而隔壁小区物业费仅每平方米2元出头
。“大家会比较 ，为什么价格差这么多？收费高，但日常维修响应
、卫生维护等服务并没有明显更好
，业主自然会质疑钱到底花在哪。
”万女士说 。

　　这一现象背后，是物业行业长期存在的“服务模糊化”问题
。湖南省物业管理行业协会执行秘书长张建勋介绍 ，此前
，部分物业企业收支不透明，广告费等公共收益成“糊涂账 ” ，业主无法监督其服务成本与质量。

　　“随着监管趋严以及业主维权意识提升
，业主对于公共收益、物业收费与支出透明化要求越来越高 。物业公司亟须提升管理能力与服务能力
。
”彭雨说。

　　同样区位 、同样物业费水平的小区，服务质量却可能存在明显差异 。克而瑞集团副总裁张兆娟认为 ，在当前环境下
，有些企业收缴率在提升，有些却持续下降
。这源于企业整体运营能力的差异。

　　而从成本端看 ，物业行业属于典型的劳动密集型行业
，成本刚性进一步倒逼企业提升精细化运营能力 。

　　中指研究院数据显示，2025年 ，百强物业企业营业成本率已升至80.98%，较2024年进一步提升0.85个百分点
，其中人力成本占总成本比重已超过50%；百强物业企业毛利率均值为19.02%，已连续4年下降。

　　北京市住房和城乡建设领域智库专家史文军介绍 ，近年来物业行业人力成本年均涨幅超过8%
，属于无法大幅压缩的刚性支出；与此同时，老旧小区电梯、消防
、供水供电等设施老化后 ，维修养护成本也在持续攀升
。很多老旧小区物业费十多年没有明显上涨
，但人工、能耗 、维修等成本却一直在涨，这也是不少项目陷入亏损的重要原因。

　　物业行业收入增长乏力与成本持续上涨之间的矛盾 ，也进一步传导至业主满意度层面 。中指研究院物业服务满意度普查数据显示
，2025年行业整体满意度得分为72.9分，近年来整体呈现波动下行趋势
。

　　探索多元盈利模式

　　物业行业已经进入“拼运营”“拼服务 ”的新阶段。多位受访人士认为 ，一方面
，物业行业需从过去依赖规模扩张，转向精细化
、科技化运营；另一方面 ，相关企业需逐步向“民生服务商
”转型，探索“基础服务+增值服务+资产运营”的多元盈利模式 。

　　行业破局的第一步
，是推动服务透明化，建立质价相符的机制
。

　　“目前很多地区已经制定物业服务标准和物业费市场参考价 ，同时要求物业企业对公共收益、物业费使用情况等进行公示。 ”张兆娟认为
，这能推动物业行业从模糊收费走向透明运营 。

　　一些头部物业企业也开始探索“菜单式服务
”
。例如，深圳市万科物业控股有限公司（以下简称“万科物业”）推出弹性定价模式 ，将物业服务拆分为508项
，在158项底线服务基础上，让业主按需选择服务内容。万科物业相关负责人介绍 ，弹性定价模式推出以来
，在应用该模式的项目中，超过90%的项目有效改善了物业费收缴率 。

　　与此同时 ，也有物业公司凭借运营能力重新进场
，探索“治理 、服务
、经济三大循环可持续 ”模式
。碧桂园服务控股有限公司相关负责人表示，2025年底 ，该公司针对老旧社区推出“悦佰家
”品牌，目前已在上海、北京 、深圳
、武汉等地实现批量落地。

　　除了收费与服务机制的重塑外
，AI也被视为行业提升运营效率的重要抓手 。目前，AI巡检、智能客服 、智能安防
、远程运维等模式 ，已开始在头部物业企业加速落地。

　　中指研究院数据显示
，2025年上市物业企业平均管理费用同比下降3.89%
。多家上市物业企业在年报中披露了AI与智慧化落地成果，并通过“AI+物业”探索降低管理成本、提升服务效率。

　　此外 ，社区增值服务也有望为物业行业带来更大增长空间 。北京朝阳区一家物业项目负责人介绍
，目前小区通过组织社区活动 、邻里互动、儿童托管
、养老关怀等方式增强社区连接感，提高和业主的互动 ，增强业主对物业以及小区的认同度
。

　　“基础服务能力越强
，业主黏性越高，增值服务的转化空间才会越大。目前行业整体增值服务收入占比仍在10%左右 ，但部分运营能力较强的项目
，基础服务与增值服务收入占比已逐步接近‘五五开’ 。 ”同策研究院联席院长宋红卫表示，未来“物业+养老”“物业+托育
”“物业+住房体检”等方向 ，仍具备较大发展潜力
。

（文章来源：证券日报）